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relevamiento de edificios, análisis de sus áreas
fotos arquitectónicas


«Area is the DNA of a building. Without clarity in denomination we cannot decode its true value»
(Marc Grief, IPMSC Standards Setting Committee)



Análisis de las superficies de edificios de oficinas aplicando las normas IPMS for Office Buildings y BOMA Z65
  • International Property Measurement Standards (de que Microtop es Partner desde mayo 2014), desarrolladas por IPMS Coalition, son la "moneda universal" para las superficies de edificios en todo el mundo, best measurement practice que permite su evaluación comparativa sin ambigüedad, determinando cuáles son los espacios a incluir y clasificándolos. Soportan International Valuation Standards, que a su vez soportan International Financial Reporting Standards.
    IPMS for Office Buildings está disponible desde noviembre 2014, y sus cifras IPMS 1-2-3 pueden ser convertidas si es necesario a las normas locales preexistentes utilizando IPMS Converters.
  • BOMA International es un miembro fundador de IPMS Coalition. En América del Norte, BOMA Z65 Floor Measurement Standards establecen las reglas que se aplican a la mayoría de los contratos comerciales.
    Las ANSI/BOMA Z65.1 (Office Buildings) instauraron para los arrendamientos desde hace décadas el concepto de "rentable areas", incluyendo las áreas comunes (corredores, salas de equipamiento, baños...) proporcionalmente a los ocupantes. La última versión, a publicarse en 2016, incluirá "guidance on how it can be used with the IPMS for Office Buildings".
Para las auditorías de superficies partimos de los planos digitales as built de todos los pisos; en caso de renovación de contrato, si esos archivos CAD son suficientemente detallados y actualizados no es necesario medir de nuevo.

Nuestros Certificados de medición IPMS, firmados y fechados, incluyen :
  • Tablas IPMS 1-2-3 universales con las áreas IPMS 1, IPMS 2 - Office, IPMS 3 - Office (en m2 y pie2) piso por piso.
  • Los planos de cada piso en archivos CAD, raster y .pdf a escala normalizada.
En América del Norte, nuestros Certificados de medición IPMS + BOMA incluyen también según sea necesario :
  • Planillas de cálculo IPMS 1-2-3 +GF con algoritmos que calculan Gross-up Factors afin de repartir las áreas comunes para la locación, y las "rentable areas" para cada arrendatario (© Gaston Ringuelet 2015).
  • Replacement of equations in BOMA Z65.1 to prevent area changes in one floor from affecting the whole building (© Gaston Ringuelet 2014).
  • Reportes suplementarios según Z65.1 1996, 2010 y próximamente la última versión complementaria con IPMS.

Relevamiento de edificios para los proprietarios así como para los profesionales inmobiliarios, de la construcción, de la gestión y de la tasación
  • Modelos 3D as-built construídos en CAD compatible Building Information Modeling. Formatos suministrados: archivos .skp, .dwg, .dxf, .3ds, .dae, .fbx, .ifc, .kmz, .obj, .wrl o .xsi.
  • Planos de ex-fábricas convertidas en edificios de apartamentos, hospitales, residencias para la tercer edad y otros activos inmobiliarios.
    Utilizamos para ellos, llegado el caso, criterios estadísticos*.
    Formatos suministrados: archivos CAD (.dxf, .dwg...), layers según normas TPSGC/PWGSC, CDAO AICQ u otra.
    Para utilización del personal no técnico : archivos raster (.tif, .jpg, .png...), archivos .pdf a escala normalizada.
  • Tablas con superficies (pisos, muros, techos) y otros datos.
    Formatos suministrados: archivos .xls, .xlsx, .doc, .docx u otros.

*
Cuando hay alineamientos (por ejemplo, de columnas) los rectificamos encontrando las líneas que mejor se ajustan en la medida que los desvíos no sean demasiado grandes, después de análisis estadístico que permite detectar los valores que no corresponden a las series. Esos criterios estadísticos son también aplicados para uniformizar, llegado el caso, la representación de magnitudes reiterativas, sean longitudes (distancias, anchos, altos, diámetros) o ángulos.