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relevé de bâtiments, analyse de leurs superficies
photos architecturales


«Area is the DNA of a building. Without clarity in denomination we cannot decode its true value»
(Marc Grief, IPMSC Standards Setting Committee)



Analyse des superficies d'immeubles de bureaux en appliquant les normes IPMS for Office Buildings et BOMA Z65
  • International Property Measurement Standards (dont Microtop est Partner depuis mai 2014), développées par IPMS Coalition, sont la "monnaie universelle" pour les superficies de bâtiments partout dans le monde, best measurement practice qui permet son évaluation comparative sans ambiguïté en déterminant quels sont les espaces à inclure et en les classifiant. Elles supportent International Valuation Standards, qui à son tour supportent International Financial Reporting Standards.
    IPMS for Office Buildings est disponible depuis novembre 2014, et ses chiffres IPMS 1-2-3 peuvent être converties au besoin dans les normes locales préexistantes en utilisant des IPMS Converters.
  • BOMA International est un membre fondateur de IPMS Coalition. En Amérique du Nord, BOMA Z65 Floor Measurement Standards établissent les règles qui s'appliquent à la plupart des baux commerciaux.
    Les ANSI/BOMA Z65.1 (Office Buildings) ont instauré pour les locations depuis des décennies le concept de "superficies locatives", en y incluant les aires communes (corridors, salles d'équipements, toilettes...) au prorata des occupants. La dernière version, à publier en 2016, inclura "guidance on how it can be used with the IPMS for Office Buildings".
Pour les audits de superficies nous partons des plans numériques tel que construit de tous les étages; en cas de renouvellement de bail, si ces fichiers CAD sont assez détaillés et à jour il n'est pas nécessaire de remesurer.

Nos Certificats de mesurage IPMS, signés et datés, incluent :
  • Des tableaux IPMS 1-2-3 universels avec les superficies IPMS 1, IPMS 2 - Office, IPMS 3 - Office (en m2 et pi2) étage par étage.
  • Les plans de chaque étage sur des fichiers CAD, raster et .pdf à échelle normalisée.
En Amérique du Nord, nos Certificats de mesurage IPMS + BOMA incluent aussi au besoin :
  • Des tableurs IPMS 1-2-3 +GF avec des algorithmes qui calculent des Gross-up Factors afin de répartir les aires communes à des fins de location, et les «superficies locatives» pour chaque locataire (© Gaston Ringuelet 2015).
  • Remplacement d'équations dans BOMA Z65.1 afin d'éviter que les modifications de superficies dans un étage se répercutent sur tout le bâtiment (© Gaston Ringuelet 2014).
  • Des rapports supplémentaires selon Z65.1 1996, 2010 et bientôt la dernière version complémentaire avec IPMS.

Relevés de bâtiments pour les propriétaires et professionnels de l'immobilier, de l'évaluation, de la construction et de la gestion
  • Modèles 3D as-built construits sur CAD compatible Building Information Modeling (Modélisation des Données du Bâtiment). Formats fournis: fichiers .skp, .dwg, .dxf, .3ds, .dae, .fbx, .ifc, .kmz, .obj, .wrl ou .xsi.
  • Plans de centres d'hébergement, hôpitaux, anciennes usines converties en bâtiments à condos et autres actifs immobiliers.
    Nous utilisons pour ces plans, le cas échéant, des critères statistiques*.
    Formats fournis : fichiers CAD (.dxf, .dwg...), layers d'après normes TPSGC/PWGSC, CDAO AICQ ou autre.
    Pour utilisation du personnel non technique : fichiers raster (.tif, .jpg, .png...), fichiers .pdf à échelle normalisée.
  • Tableaux avec des superficies (planchers, murs, toiture) et autres données.
    Formats fournis: fichiers .xls, .xlsx, .doc, .docx ou autres.

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Lorsqu'il y a des alignements (par exemple, de colonnes) nous les rectifions en trouvant les lignes qui s'y ajustent le mieux en autant que les écarts ne soient pas trop grands, après analyse statistique qui permet de détecter les valeurs qui ne correspondent pas aux séries. Ces critères statistiques sont aussi appliqués pour uniformiser, le cas échéant, la représentation de grandeurs réitératives, soit des longueurs (distances, largeurs, hauteurs, diamètres) ou des angles.