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Space Measurement Professional
Relevé de bâtiments,
analyse de leurs superficies selon normes BOMA et IPMS


"Area is the DNA of a building. Without clarity in denomination we cannot decode its true value"
(Marc Grief, IPMSC Standards Setting Committee)

"The unification of IPMS and BOMA areas offer a comprehensive examination of any Office Building, which will be of great benefit to those in the commercial real estate industry"
(ANSI/BOMA Z65.1-2017, page 4)




Analyse de superficies d'immeubles de bureaux en appliquant les normes BOMA Office Standard 2017 et IPMS for Office Buildings

Nos Certificats BOMA+IPMS sont destinés tant aux bailleurs qu’aux locataires et gestionnaires en location.
Pour l'analyse des superficies nous partons des plans numériques de tous les étages ; en cas de renouvellement de bail, si des fichiers CAD assez exacts, détaillés et à jour sont disponibles il n'est pas nécessaire de remesurer.

Ces CAD-based Area Analysis Certifications incluent :
  • Des Global Summary of Areas selon ANSI/BOMA Z65.1-2017 Method A & Method B (en m2 et pi2) étage par étage, qui partent de IPMS 2 (dénommée "Boundary Area" par BOMA) afin de calculer les "Rentable Areas" nord-américaines.
  • Des tableaux IPMS for Office Buildings, avec les superficies IPMS 1, IPMS 2 - Office, IPMS 3 - Office.
  • Pour chaque norme, les plans étiquetés de tous les étages sur des fichiers CAD, bitmap et .pdf à échelle normalisée.
Lorsque des plans numériques sufisamment exacts, détaillés et à jour ne sont pas disponibles, avant l'analyse des superficies nous relevons le bâtiment :

Relevé des bâtiments avec certification métrologique

Nos instruments laser, d'une grande stabilité* et fidélité de mesure* et certifiés ISO 16331 (Laboratory procedures for testing surveying and construction instruments), ont une résolution* en longueur de 0.1 mm.
Or, la seule façon de démontrer l'exactitude de mesure* des instruments c'est l'étalonnage* ; ISO 10012 suggère des intervalles de confirmation métrologique, ce qui inclut l’étalonnage et la vérification de l’équipement de mesure, et ISO 9001:2015 préconise que «…l’équipement de mesure doit être : a) étalonné et/ou vérifié à intervalles spécifiés, ou avant l’utilisation, par rapport à des étalons de mesure pouvant être reliés à des étalons de mesure internationaux ou nationaux…».
Cette traçabilité métrologique* au Système International d’unités (SI) est établie au Canada via le Conseil National de Recherches du Canada (CNRC/NRC) ou bien le National Institute of Standards and Technology (NIST), qui a la même validité légale.

Nos relevés incluent :
  • Les plans tel-que-construit (as-built) dont l'exactitude est conforme aux exigences des normes ("Discrepancy" pour BOMA, "Tolerance" pour IPMS) : e < 1% pour les longueurs structurantes, e < 2% pour les superficies.
    Formats : fichiers .dxf  pour importer dans AutoCAD, LibreCAD, SketchUp ou autres logiciels CAD, et fichiers graphiques (.jpg ou autre).
    Voir exemple 1 et exemple 2 de modèles 3D avec non-photorealistic rendering.
  • La certification métrologique correspondante, incluant les Certificats d'étalonnage de l'instrument utilisé et de notre propre étalon, que nous utilisons pour vérifier les instruments avant chaque projet de mesurage ; les deux sont traçables au NIST.
Option supplémentaire sur demande : Photos architecturales documentaires.

Les normes de mesurage de IPMS Coalition et de BOMA International
  • IPMS Coalition développe les IPMS, et Microtop a été désigné IPMS Partner en mai 2014. Ces normes sont la «monnaie universelle» pour les superficies de bâtiments partout dans le monde, best measurement practice qui permet son évaluation comparative sans ambiguïté en déterminant quels sont les espaces à inclure et en les classifiant, et supportent International Valuation Standards qui à son tour supportent International Financial Reporting Standards.
    IPMS for Office Buildings est disponible depuis novembre 2014.

  • BOMA International est un membre fondateur de IPMS Coalition. En Amérique du Nord, BOMA Z65 Floor Measurement Standards établissent les règles qui s'appliquent à la plupart des baux commerciaux. Les BOMA Z65.1 (Office Buildings) ont instauré depuis des décennies le concept de «superficies locatives», en y incluant les aires communes (corridors, salles d'équipements, toilettes...) au prorata des occupants.
    D'après 2017 Office Standard fact sheet :
    "The purpose of the BOMA area measurement standards are:
    • To promote clear communications among all participants in a real estate transaction;
    • To provide consistent measurement of rentable square footage;
    • To allow accurate comparisons through a clearly understood method of measurement; and
    • Starting with the 2017 Office Standard, to align the BOMA measurement concepts and methodologies with the International Property Measurement Standards".



* Vocabulaire International de Métrologie, © Joint Committee for Guides in Metrology (JCGM) 2012 :
Stabilité (stability of a measuring instrument) - Fidélité de mesure (measurement precision) - Résolution (resolution) - Exactitude de mesure (measurement accuracy) - Étalonnage (calibration) - Traçabilité métrologique (metrological traceability).